Para construir um empreendimento imobiliário, por menor que seja, é necessário que o construtor obtenha licenças e autorizações necessárias junto aos órgãos competentes, como alvarás de construção, licenças ambientais, autorizações de uso do solo, dentre outros.

Além disso, ao realizar um empreendimento imobiliário, faz-se necessário negociar com terceiros e firmar contratos relacionados à realização da obra, como, por exemplo, contratos de construção com empreiteiros e fornecedores e contratos de venda de imóveis, entre outros. Deve-se atentar, também, para questões legais que possam afetar o empreendimento imobiliário, como restrições de zoneamento, questões ambientais, disputas de propriedade ou litígios em andamento.

Empreendimentos imobiliários de maior porte, por sua vez, podem se valer tanto de instrumentos jurídicos mais tradicionais quanto de outros mais modernos e arrojados, como a criação de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) ou de Sociedade em Conta de Participação (SCPs).

A SPE é uma forma de estruturação legal na qual é criada uma sociedade empresarial com o objetivo específico de desenvolver um projeto imobiliário. Utilizando-se deste modelo de organização empresarial, é possível gozar de diversos benefício tributário, tais como a possibilidade de utilização do Regime Especial de Tributação (RET), que é um regime tributário simplificado destinado a empreendimentos de construção de unidades habitacionais de interesse social, com alíquota única reduzida sobre o faturamento, e flexibilidade na distribuição de lucros, na medida em que é permitida a distribuição de lucros aos sócios em proporções diferentes da participação no capital social.

Já a SCP é outra forma de estruturação empresarial na qual uma sociedade participa como investidora em um projeto sem se envolver diretamente na sua administração, fazendo com que os resultados obtidos pela SCP sejam atribuídos diretamente aos sócios – pessoas físicas ou jurídicas –, que são tributados individualmente de acordo com o seu regime tributário pessoal, o que pode gerar uma maior flexibilidade na distribuição de lucros e otimização tributária.

Tendo em conta todas as complexidades que envolvem os empreendimentos imobiliários, independentemente do tamanho, a consultoria jurídica se mostra fundamental para garantir que todo o processo ocorra sem óbices legais e que, ao final, o modelo de organização empresarial seja o mais vantajoso.

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Áreas verdes e áreas institucionais são dois conceitos relacionados ao planejamento urbano e à gestão de territórios em ambientes urbanos.

As áreas verdes são espaços destinados à preservação e ao uso público de áreas naturais, tais como parques, praças, jardins e bosques, cujo objetivo é proporcionar aos habitantes urbanos contato com a natureza, lazer, recreação, práticas esportivas, além de contribuir para a sustentabilidade ambiental das cidades.

Já as áreas institucionais são espaços destinados a fins específicos relacionados a atividades governamentais, religiosas, educacionais, de saúde e culturais. São áreas reservadas para a construção de prédios e instalações de caráter institucional, tais como escolas, hospitais, igrejas e museus. Essas áreas são definidas pelos planos diretores e pelos regulamentos urbanísticos dos municípios, que estabelecem as diretrizes e normas para o uso e ocupação do solo urbano.

No caso das áreas verdes, a legislação prevê que sua ocupação é proibida, salvo nos casos de interesse público devidamente comprovados, sendo necessária a obtenção de autorizações e a realização de estudos para que a ocupação seja considerada regular. Já em relação às áreas institucionais, a regularização pode ser mais complexa, envolvendo a negociação com o Poder Público e a comprovação de elementos que justifiquem a permanência.

Uma assessoria jurídica especializada pode desempenhar um papel fundamental na regularização de imóveis situados nestas áreas através da análise detalhada da situação jurídica do imóvel, verificando se este está em conformidade com a legislação vigente, da elaboração de documentos exigidos pelos órgãos competentes para comprovação da conformidade do imóvel com as normas urbanísticas e ambientais, bem como do acompanhamento de processos administrativos necessários para a regularização.

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Este documento é de suma importância tanto do ponto de vista privado quanto sob a ótica social. Para o proprietário, ele demonstra que a construção se deu de acordo com a legislação vigente e garante a regularidade do imóvel, sendo indispensável para a obtenção de financiamentos e de seguros para o imóvel e para que o imóvel possa ser negociado livremente com terceiros interessados.

Já do ponto de vista social, o Habite-se é responsável por demonstrar que as normas técnicas foram atendidas por quem construiu o imóvel e que esta não está sujeito a desabamentos, incêndios ou outros possíveis acidentes decorrentes de má construção que possam pôr em risco a segurança daqueles que habitam as proximidades do imóvel e da comunidade em geral.

Além disso, o Habite-se é utilizado pelos órgãos públicos para o controle e a fiscalização do desenvolvimento urbano, uma vez que permite a realização de uma análise de conformidade das edificações com as normas de zoneamento, uso e ocupação do solo, acessibilidade e meio ambiente.

Por ter um cunho social relevante, a obtenção do Habite-se pode ser um processo complexo, visto que envolve vistorias técnicas e a comprovação do cumprimento de todas as normas e exigências municipais, sendo exigido dos proprietários e construtores que cumpram rigorosamente as normas vigentes durante todas as etapas da construção, desde o projeto até a finalização da obra. 

É justamente por isso que a contratação de uma assessoria jurídica especializada se mostra fundamental para que o processo seja conduzido de forma adequada e em conformidade com as leis e regulamentos municipais, na medida em que o advogado pode, além de realizar uma análise de conformidade da documentação solicitada pelo Município, fornecer orientações a respeito dos prazos e procedimentos adotados pela Prefeitura, bem como identificar e prevenir eventuais obstáculos ou irregularidades que possam surgir durante a obra.

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A CIT, em outras palavras, agrega importantes informações a respeito de um imóvel, indicando quais os tipos de atividade podem ser nele desenvolvidas e qual o potencial de utilização do solo de acordo com o zoneamento da área. Para tanto, leva em consideração as normas municipais contidas na Lei de Uso e Ocupação do Solo, Plano Diretor da cidade e/ou Códigos de Urbanismo e Edificação.

Além disso, é esta certidão que possibilita a expedição de alvarás de funcionamento, bem como o início de processos de requisição de licença ambiental ou de viabilidade de atividade. 

Ela é, portanto, de extrema importância para os proprietários de imóveis, para locadores que desejam se instalar em determinado imóvel e para investidores que atuam no ramo imobiliário, na medida em que quanto maiores forem as possibilidades de aproveitamento do bem maior será o seu valor de mercado.

O ente responsável pela emissão da CIT é o Município, posto que a Constituição Federal atribui a ele a competência para a execução da política de desenvolvimento urbano, e, no caso do Município de Manaus, exige-se a apresentação de diversos documentos e estudos técnicos para que ela seja emitida, dentre eles: Certidão Negativa de Débitos de IPTU, croqui de localização do imóvel e memorial descritivo de atividades.

A CIT é um documento-chave para qualquer interessado em usufruir de determinado imóvel e, como o seu processo de obtenção pode ser complexo e burocrático, a assessoria de um escritório de advocacia especializado é fundamental para garantir a legalidade e a segurança das operações de obtenção e de alteração de uso do solo, bem como para evitar que arbitrariedades do ente municipal que atrapalhem o trâmite processual.

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